Affitto locazione garage: il canone e la ripartizione delle spese

foto da 12-gaugegarage.com

Per evitare spiacevoli inconvenienti e malintesi, prima di affittare un garage bisogna sapere le normative di riferimento e i diritti/doveri di proprietario e conduttore, soprattutto in materia di ripartizione delle spese.

Di seguito vedremo gli adempimenti contrattuali previsti dalla normativa relativa al contratto di locazione di un box.

La durata del contratto e il canone di affitto

I contratti di locazione di box e garage sono disciplinati dall’articolo 1571 e seguenti del codice civile. Con il contratto una parte (il locatore) si impegna – dietro corrispettivo – a far godere ad un’altra (il conduttore) il box. Il locatore, al momento della stipula, si impegna a fornire l’immobile in un buono stato, per servire all’uso convenuto; significa che il box deve essere agibile, le porte per garage perfettamente funzionanti, la pavimentazione in buono stato, e così via.

Non esiste una legge che impone parametri regolamentari per il canone, che quindi viene deciso con libera contrattazione delle parti. Anche la durata del contratto è liberamente stabilita dalle parti senza vincoli. Solitamente è di durata annuale ma può essere anche pluriennale (in questo caso può prevedere l’adeguamento annuale ISTAT). Eccetto i casi di locazione di durata inferiore a trenta giorni complessivi nell’arco di un anno, il contratto di affitto del garage dev’essere registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate e notificato all’amministratore del condominio. L’imposta di registro per la prima annualità (67 euro) spetta per metà al proprietario e per metà al conduttore.

Quali spese spettano al conduttore e quali al proprietario?

Le spese vanno divise in due categorie: quelle ordinarie e quelle straordinarie.

Se nel contratto non esistono clausole particolari circa la ripartizione convenzionale delle spese accessorie, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore. In linea di massima, il proprietario è tenuto a pagare la manutenzione straordinaria e il conduttore a provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria e alle utenze (servizi di luce, gas, acqua e pulizia delle parti comuni, se il box è in un’autorimessa).

Se il condominio delibera il rifacimento di un impianto, o altre opere relative alla facciata del palazzo, è il proprietario dell’immobile a doversene occupare, ovviamente nella misura a lui spettante per millesimi.

Nonostante le spese condominiale spettino all’affittuario, la persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, che è perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento del conduttore. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può tutelarsi avanzando la richiesta di risoluzione del contratto.

Spese di manutenzione del box, i casi particolari

Come accennato sopra, il proprietario deve garantire che il box sia in buono stato per servire all’uso convenuto. Cosa succede, però, se qualcosa si rompe, ad esempio il vecchio portone basculante del garage? In questo caso, le spese di riparazione spettano al conduttore, quelle per l’acquisto e l’installazione di un nuovo portone sezionale, invece, al proprietario.

Quest’ultimo potrebbe anche opporsi alla sostituzione del portone, ma quando non sarà più possibile riparare la parte rotta o difettosa e la sostituzione sarà inevitabile, non potrà più sottrarsi dal pagamento, dato che ha l’obbligo contrattuale di mantenere la cosa locata per servire all’uso convenuto.

Quando sono necessarie riparazioni particolarmente urgenti, il conduttore, per rimediare velocemente, può prendere in mano la situazione e pagare gli interventi, anche nel caso in cui spettino al proprietario. In questo caso, le opere saranno soggette a successivo rimborso da parte del locatore.

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